Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

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Der Bausparvertrag – Grundlage zur Eigenheimfinanzierung

Wie der Begriff Bausparvertrag deutlich macht, handelt es sich bei diesem Vertrag um ein spezielles, für die Immobilienfinanzierung zweckgebundenes Sparen. Der Vertragspartner des Bausparers ist eine von bundesweit knapp zwei Dutzend Bausparkassen. Sie sind keine Universalbank nach dem Kreditwesengesetz KWG zur Abwicklung des Zahlungsverkehrs, sondern eine Spezialbank für die Wohnungsbaufinanzierung. Rechtsgrundlage ist das Bausparkassengesetz. Dem Bausparvertrag liegt der vom Bausparer gewählte Bauspartarif zugrunde. Hier wird in den variablen, den Langzeit-, Schnellspar- sowie in den Standardtarif unterschieden. Inhalte des Bausparvertrages sind die beiden Zinssätze für das Sparen und für die Darlehensaufnahme, die Anspar- und die Tilgungszeit, eine mögliche Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben für die Zuteilung, die Regelspar- sowie die Tilgungsbeiträge und letztendlich die Höhe der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag.

Ansparphase

Ein Hauptbestandteil für den Bausparvertrag ist die Ansparzeit für die vertraglich vereinbarte Bausparsumme. Sie ist in dem Bausparvertrag fixiert und kann recht flexibel angespart werden. Entscheidend ist, dass in der mehrere Jahre dauernden Ansparphase das für die anschließende Zuteilung erforderliche Mindestkapital angesammelt, in dem Sinne gespart worden ist. Begrifflich ist das der monatliche Regelsparbeitrag. Er ist für die einzelnen Bauspartarife unterschiedlich hoch, zum Beispiel ab drei Tausendstel aufwärts bis zu zehn Promille der Bausparsumme. Das Ansparen gehört zu den vertraglichen Pflichten des Bausparers, Wird sie nicht erfüllt, kann die Bausparkasse den Bausparvertrag kündigen.

Zuteilungsvoraussetzungen

Der Begriff Zuteilung bedeutet, dass der Bausparvertrag von der Bausparkasse zur Auszahlung freigegeben wird. Diese Freigabe beinhaltet zum einen die angesparte Bausumme, und zum anderen das dem Bausparvertrag zugehörige Bauspardarlehen. Die Zuteilungsvoraussetzungen für den Bausparvertrag sind vielfältig und in den AGBs jeder der Bausparkassen individuell geregelt.

Zu den wichtigen Zuteilungskriterien gehören
• das in Prozenten ausgedrückte angesparte Mindest-Bausparguthaben, bestehend aus
– den Einzahlungen des Bausparers
– der vermögenswirksamen Leistung
– den gutgeschriebenen Habenzinsen
– einer möglichen Wohnungsbauprämie
• die Mindestvertragsdauer als Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und frühestmöglicher Vertragszuteilung
• das Erreichen der vertraglich festgelegten Mindestbewertungszahl
• der für die Spareinzahlungen zu erfüllende Mindestzeitraum

Darlehensphase

Die zum Zeitpunkt der Zuteilung verbleibende Differenz zwischen der tatsächlich vorhandenen Anspar- und der vertraglich vorgesehen Bausparsumme ist das Bauspardarlehen. Sinn und Zweck ist es, dass dem Bausparer mit Zuteilungsreife die gesamte Summe aus dem Bausparvertrag zur Verfügung steht. Sie setzt sich aus dem Ersparten einerseits und aus der Fremdfinanzierung andererseits zusammen. Für das Bauspardarlehen gilt der Effektivzinssatz gemäß dem vor Jahren abgeschlossenen Bausparvertrag; und zwar unabhängig davon, wie sich der Zinsmarkt seitdem entwickelt hat. Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibend hohen Monatsraten. Die Zinsen werden monatlich vom Restsaldo berechnet. Dadurch ergibt sich von Monat zu Monat eine rechnerische Verschiebung zugunsten der Tilgungshöhe.

Vielfältiger Zweckverwendung

In § 1 Absatz 3 des Gesetzes über Bausparkassen ist die Zweckverwendung für den Bausparvertrag im Detail festgelegt. Unter dem Begriff „wohnungswirtschaftliche Maßnahmen werden subsummiert

* das Errichten, Beschaffen, Erhalten sowie Verbessern von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, insbesondere von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, sowie der Erwerb von Rechten zur dauernden Nutzung von Wohnraum

* die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von anderen Gebäuden, sofern sie zu Wohnzwecken dienen

* der Erwerb von Bauland und von Erbbaurechten zur Errichtung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden

* der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung anderer Gebäude hinsichtlich des Anteils, der dem Verhältnis des zu Wohnzwecken bestimmten Teils des auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäudes zum Gesamtgebäude entspricht

* Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten

* das Ablösen von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen“

Bausparvertrag – Fazit

Die Bewertungszahl ist ein wichtiger Indikator, der von den einzelnen Bausparkassen nach unterschiedlichen Kriterien berechnet wird. Der Zuteilungszeitpunkt für den Bausparvertrag wird bei Vertragsabschluss vertraglich fixiert, jedoch nicht fest garantiert. Verschiebungen nach hinten hin sind nicht nur möglich, sondern eher die Regel. Das macht eine finanziell aufwändige Zwischenfinanzierung notwendig, wenn zu der termingebundenen Baufinanzierung diese Zahlung aus dem Bausparvertrag fehlt. In solchen Fällen bietet die Bausparkasse erfahrungsgemäß einen Sofortkredit an. Der kostet den Bausparer zusätzlich Geld und ist für die Bausparkasse eine weitere, zusätzliche Einnahmequelle.